17.11.2012 LKV-Kokeesta...

Jep... Siinähän se tuli ja meni... Nyt pitkä odotus kokeen tulosten julkaisuun, jännityksellä jään odottamaan miten mahtaa käydä. Oma tavoite oli ennen koetta että 25 pistettä ja olen tyytyväinen.

VAROITUS! PITKÄ BLOGI-PÄIVITYS!!! Avaan koekysymyksistä hieman miten itse ajattelin niitä vähän edempänä... Kommentteja koe-kysymyksiin liittyen ja ajatuksineen saa laittaa =)  Minun näkemys on vain yksi näkemys, virallisia vastauksia odotellessa 16.1.2013 asti on näitä hyvä ehkä pohtia ja käydä läpi =)

Aamu 7 bussiin ja H:kiin, Vantaalla ollut kurssitoveri oli mukana samassa bussissa ja muutamia muitakin jotka kertaili kokeeseen... Vantaan kaverin kanssa muutama sana vaihdettiin alkumatkasta, annoin sitten hänen kertailla koetta rauhassa ja itse syveinnyin MP3 soittimen musiikkiin... Evanescensea. Olisin itsekkin kertaillut, mutta otin väärän vihon matkaan... Harmitti, mutta toisaalta käytin sen ajan kokeeseen lataantumiseen, yöllä tuli nukuttua huonosti. Bussista mentiin läheiselle Shellin huoltsikalle kahville jottei kokeessa väsymys iskeisi, pienoinen kina siitä että kumpi tarjoaa... Hän voitti, luovutin... Kiitokset kahveista =) Tovi siinä istuskeltiin, juteltiin ja kahviteltiin, sitten huoltsikalle löysi 4 muuta KEDiläistä ja vaihdeltiin kuulumisia ja mietteitä ennen koetta... Olin tulostanut lappusille yhteystietojani joita vähän jakelin porukalle, koepaikalla myös Markkinointi-instituutin väelle... Käyntikortteja minulla ei ole, mutta jos LKV ja KED tulee niin sitten ehdottomasti... Ne tilataan ensimmäiseksi. Kokeeseen varasin mukaan puolisen litraa tuoremehua ja pari omenaa, suklaata... No, omenat jäi syömättä :D. Ihmeen hyvin kohtuu skarppina pysyin koko kokeen ajan.

Huoltsikalta suunnattiin koepaikalle, siellä lisää KEDiläisiä mm. Tuula joka kyseli minulta aulassa vielä ympäristöministeriöstä ja Ely keskuksen muutoksista että mikä paikka nykyään hoitaisi ympäristöasioita... Itse asiassa olin vissinkin Tuulan kysymyksessä väärässä, en tiennyt vastata varmasti ja vastasin ettei ainakaan AVI, mutta http://www.ely-keskus.fi/FI/YMPARISTO/Sivut/default.aspx linkin mukaan AVIt hoitaisi aiemmin ELY keskuksille kuuluneita ympäristökeskuksille ja ympäristölupaviranomaisille kuuluvia lupahakemuksia... Mutta en siis tästäkään ole mitään varma... Täytyy selvittää listaan kuuluva asia siis, välittäjän nämä täytyy tietää... Joka tapauksessa muutoksia on ensi vuoden lakikirjaan tulossa, joten kannattaa se ostaa ja sitten täytyy seurata välttämättä Verosivuja AVI ja ELY sivuja koska niihin tulee muutoksia... Tässä linkki sivulle jossa tammikuun alussa 2013 tulevia muutoksia... http://www.avi.fi/fi/uutiset/uutiset_etusivu/Sivut/Muutoksiaaluehallintovirastojentehtavanjakoonsekaaoytotavaraasetukseen.aspx

Se siis vain esimerkkinä... Jarno yllättikin minut Markkinointi-instituuttilaisten kanssa juttelemasta... Alkoi kai muodostua perinteeksi sillä niin kävi viimeisillä koulutuspäivilläkin... :D Tovi siinä juteltiin ja vaihdeltiin sananen preppauskursseista, sitten Huom!in tuttuja Salon ja Vantaan päiviltä näin hetken...

Sitten niistä tehtävistä...                                                                                                       

Ensimmäisessä tehtävässä mielestäni arvioitiin välittäjän selvittämisvastuuta ja korvausvastuuta koskien yhtiövastikkeen korotusta ja hinnanalennusvaatimusta. Myös piti ottaa kantaa mielestäni ostajan 5 vuoden ajalta olevaan korvausvaateeseen... Se oli kohtuuton, lisäksi välittäjän selonottovelvoitteesta piti sanoa sananen... Toinen asia oli lattiamateriaali ja liittyen myös välittäjän selonottovelvoitteeseen, ja ilmoitusvelvoitteeseen, välittäjän olisi pitänyt avata asia lattiamateriaalin aitouden epävarmuudesta... Lisäksi itse otin kantaan korvausvastuun jakaantumisesta, mielestäni oli kohtuutonta vaatia koko hyvitystä yksin myyjältä koska virheellinen käsitys on voinut osin muodostua osin sen vuoksi että välittäjä on uskonut myyjää vaikka myyjä onkin ollut hieman epävarma, välittäjä tosin tehtävässä ei ollut havainnut myyjän epävarmuutta joten mielestäni tässä on riski että vastaukseni meni hieman sivuraiteille. Lisäksi koetarkistajalle käyttämäni sana "viimekädessä" voi tuoda ylimääräistä pähkäiltävää tarkoitusperästäni... :D

Toisessa kysymyksessä oli A B ja C tehtävät. A tehtävän luovutusvoitto koski mielestäni pelkkää kesämökkiä ja sitä edeltänyttä saantoa, siihen sovellettiin mielestäni Tuloverolain 46, 47§:liä, piti ottaa kantaa mistä saanto määräytyy ja piti huomioida mitä vähennyksiä voi tehdä. Tehtävässä hämäävänä olevia summia, 2 kertaa 75000 ja 150 000,  voisi alkaa virheellisesti laskemaan tässä kohtaa jolloin mielestäni tehtävä olisi mennyt mielestäni pahasti sivuraiteille, piti keskittyä siis vain Kesämökkiin ja sen luovutukseen, sen saantosummaa tehtävässä ei sanottu, joten sanallinen selostus mielestäni riitti tehtävän vastaukseksi, pykäläviittauksin. Näin itse tein, meni metsään tai ei. B kohdassa taas piti ottaa kantaa Varainsiirtoverolain 11§ ja tulkita onko luovuttajalla oikeus varainsiirtoverovapauteen. B kohdassa ei ollut. Kuitenkin C kohdassa piti samaiseen asiaan ottaa kantaa, varainsiirtoverovapauteen, ainoa vain että sovellettava pykälä mielestäni oli Varainsiirtoverolain 25§:ää. Itse tulkitsin että tämä voisi olla verovapaata koska Pekka ei ollut päivääkään asunut asunto-osakkeessaan jonka sai lahjana äidiltään, toisaalta tuo vuokrattuna ollut yksiö on ollut Pekalla pitkään. Voi olla että mopo meni mettään tässä kohtaa, mutta olin varainsiirtoverovapauden kannalla painottuen tuohon ettei Pekka ollut käyttänyt yksiötä vakituisena asuntonaan. Kuitenkin koko tehtävässä tällöin harmittaa se etten tajunnut kaiken mietinnän ohessa ottaa varainsiirtoveromäärän pykälää (6 ja 20§) ja sepustanut niistä pientä teoriaa mukaan, tajusin sen kotona kun jäin miettimään tehtäviä... Se harmittaa, siitä olisi ehkä voinut tullakkin piste pari...

Kolmannessa.... mentiin metsään :D, Siis järven rannalle joka kaavoittamattomalla alueella oleva määräalan halkominen tarkoituksena, tähän otin mukaan Jarnon kanssa ennen koetta puhutun Kiinteistönmuodostamislain 33§ kohdan vastaukseen, lisäksi huomioin toki Maankäyttö- ja Rakennuslain 72§ ja mahdolliset suunnittelutarpeet alueella, perustelin niitä järven läheisyydellä, ympäristösyillä ja tarpeena miettiä alueen kulkuyhteyksistä. Merkittävin oli sanat Rakennuspaikka ja itsenäinen tila, tehtävässä kunta olisi edellyttämässä vähintään 6000 neliömetrin määräalaa jotta kohteeseen voisi rakentaa, okei, veli B ei oikein tykännyt asiasta ja tehtävä kysyi miten A saisi realisoitua osuutensa, ja miten saadaan C:lle itsenäinen rakennuspaikka ja onnistuuko se. Itse sovelsin halkomisen säädöksiä, eritoten Kiinteistönmuodostamislain 51§ oli huomiossani. Kokeen jälkeen osan KEDiläisten kanssa puheltiin että siinä olisi pitänyt tehdä jyvitys Kiinteistönmuodostamislain 195-206§ perusteella, tätä en huomioinut kokeessa joten siitä tulee minulle hieman takkiin, kuitenkin mielestäni C:lle voitiin Halkomislain pykälien perusteella muodostaa rakennuspaikka B:n vastustuksesta huolimatta, lisäksi halkomisen vaatiminen olisi A:lle ainoa tapa realisoida mielestäni tuo omistamansa osuus. Lisäksi sitten hieman ehkä sähelsin lisäksi B:n mielipahasta ja pistin maininnan eräistä naapuruussuhteista ja kyseenalaistin sen että onko mielipaha riittävä peruste etteikö halkomista voisi suorittaa. Pistin myös vaihtoehtoista vaihtoehtoa tänne joten riippuu tarkastavan tahon mietteistä menikö metsään vai tuliko hyvät pisteet. Täysiä ei tullut, se on varma.

Neljännessä tehtävässä... Vaikein tehtävä minulle, 4 eri toisistaan riippumatonta aihetta, itsenäiset A, B, C ja D tehtävät. A kohdassa piti löytää Maakaaren 14 luvun 4§ johtuen omistuksenpidätysehdosta, se on erityisehto ja löysin sen pykälän vahingossa... Piti avata että mitä pykälän sisältö merkitsi, en tiedä avasinko sitä riittävästi, mutta avasin sen verran mitä uutena tuttavuutena tajusin soveltaa pykälää. Tämä siis löytyi täysin vahingossa, muussa tapauksessa olisi vastaus mennyt pahasti metsään, jos tämä on oikein niin se paikkailisi aiempia mokiani... B kohdassa oli maankäyttösopimus, saanen siitä huonon pisteen koska tein sen aikas epävarmasti, otin siihen maanvuorkalain puolelta lainsäädäntöä ja sähelsin sen kanssa kunnolla... Lisäksi en ottanut asiakkaan näkökantaa huomioon vaan sähläsin kunnolla ja otin vielä Kunnan mahdollisuuden käyttää lunastuslakia, uskoisin että tästä kohtaa pisteet meni metsään. C kohta oli myös monimutkainen, luettelin 3 tapaa jolla Sivullinen on voinut saada Aitan omistukseensa ja perusteet miksi hän saa viedä sen pois. Lisäksi luettelin eri tapoihin mitä missäkin aviopari voisi tehdä, yhteen vaihtoehtoon kaupan purku ja muihin pääasiassa sen että aviopari voisi vedota pihapiirin muuttumiseen ja mahdolliseen arvonlaskuun, tämä kuitenkin aika heikko lenkki joten en odota vahvoja pisteitä tästäkään kohdasta. D kohta taas vaati ottamaan kantaa Perintökaaren ja Avioliittolain pykäliin, pesän jakamattomuuteen, myyntiedellytyksen selvittämiseksi keräsin muutaman pykälän listan, mainitsin että leskiäidin lupa on saatava ja mielestäni pesäkin olisi hyvä olla ollut selvitettynä vaikka jakamattomanakin sen voisi myydä, kuitenkin tulkitsisin että suostumukset olisi olleet pääasiassa... Sitten alkoi tila loppua siitä mitä Keskuskauppakamarin henkilöt lukevat, kahta sivua enempää ei vastauksia luettu joten pitäydyin siinä määrässä enkä sanaakaan ylittänyt sitä määrää. Ehkä olisi pari sanaa mahtunut lisää, mutta silti...

Viidennessä tehtävässä oli A, B, C, D, E ja F kysymykset, ne käsitteli pitkälti Välityslakia ja Välitysliikelakia, A kohtaan piti ottaa Välityslain puolelta pykälät edellytyksistä jotta voi toimia vastaavana hoitajana ja omin sanoin kuvailtu lyhyt selitys että asiaa on ymmärtänyt. Perinteinen kysymys. B kohta  taas yritti hämätä hakemaan Asuntokauppalain pykäliä, etsisin ne kiusallani toki vastaukseen ja mainitsin että ne on huomioitava toimeksiantosopimusta laadittaessa mm. vakiokorvauksen/käsirahan 4% maximin vuoksi, mutta muuten toimeksiantosopimus on aina itsenäinen eikä liity käytännössä toimeksiannon suorittamiseen mitenkään. Laitin viittauksen Tuloverolakiin ja viidennessä kysymyksessä laitin myös että välityspalkkion voi vähentää tulonhankkimismenona, en nyt muista mainitsinko sen tässä B kohdan yhteydessä... En ole varma, jää jännitettäväksi. Muutamia menoja luettelin mitä voi siis vähentää. C kohtaan itse asiassa vastasin heti A kohdan jälkeen vahingossa B kohtana, joten vaihdoin C:n ja B:n tehtävämerkit tehtävässä vaikka tehtävässä 2 pyydettiin vastaamaan aakkosjärjestyksessä selkeästi erikseen... No, tulkitsin sitä niin että se koski vain kakkostehtävää :D Siitä siis ehkä rangaistuspiste tai huomautus jos aihetta, en usko... :D Eli C kohdassa piti etsiä välityslain puolelta toimeksiantosopimuksen pykälät ja puhua toimeksiantosopimuksesta ja sen edellytyksistä. Perinteinen kysymys jonka monet selvittää varmasti helpolla. D kohdassa sitten meneekin mielestäni tulkinnanvaraiseksi että onko se oikein, on riski että siitä ei tule pisteitä, mutta kaivoin Oikeustoimilain pykäliä siihen ja sepustin että sopimus on tehtävä aina kirjallisesti maksimissaan kuukautta ennen toimeksiannon päättymistä, mainitsin myös että jos lomaketta ei ole avattu ja selvitetty rouvalle hyvin perusteellisesti niin siinä tapauksessa ei ole menetelty asianmukaisesti... Perustuen siihen että Ruova väitti Toimeksiannon jo olleen päättynyt. Tästä jäi huolta itselleni... Jonkin verran. E kohdassa otin kantaa Rouvan molempiin toimeksiantoihin, lisäksi myös otin kantaa mahdolliseen jälkipalkkioehtoon koska toisen asunnon rouva oli myynyt ja toisen vuokrannut. Mielestäni siihenkin piti ottaa kantaa tässä kohdassa. Ja F-kohdassa piti ottaa kantaa ja perusteluja miksei opiskelukaverisi saisi tehdä asunto-osakkeiden myyntitoimeksiantoja, edellytykset missä tilanteessa saa tehdä ja missä ei... Tila vain alkoi vastauksestani loppua tässä kohden kesken, mutta muutama pykälä löytyi ja tuli jokunen sanakin parille kolmelle riville mahdutettua.

Kuudennen tehtävännen 10 monivalinta tehtävää piti repäistä kysymyspaperista normaaliin tapaan ja jättää keskuskauppakamarin kysymyspinoon, niistä jäi itselle ok tuntuma, 4 vaikeampaa mielestäni siellä oli, mutta uskoisin että saisin siitä jopa sen 6 pistettä...

Kumminkin, kuten huomaan niin virheitä alkaa löytämään kun jälkikäteen miettii asioita tarkemmin ja etenkin jos vaihtaa pari sanaa kaverien kanssa ja tajuaakin että he on huomanneet jotain mitä itse ei ole huomannut... Kokonaisuudessaan ok tuntuma jäi, mutta tuo filosofia oli pääpiirtein itsellä kokeessa ja muutamia kämmejä löytyi siis jälkikäteen ja nelostehtävä olisi itselleni se mistä saisin huonoimmat pisteet, mielenkiinnolla jään odottamaan tuloksia ja sitä että saavutinko toivomani 25 pistettä. 60 en missään nimessä saavuttanut, mutta sitten se että tuliko pisteitä tarpeeksi jotta LKV irtoaa... Jännäksi menee ja osin olen ehkä toiveikaskin, mutta noi pikku kämmit ja sit tuo kutos tehtävä, ne pitkälti ehkä määrittää menikö koe läpi vai ei, jos pisteraja nousee 35 niin epäilen ettei ehkä mennyt läpi. Parhaani kuitenkin yritin ja omasta mielestäni löysin kohtuu hyvin asioita koetilanteeseen nähden, kiitos myös liputuksen... Niitä kirjaan tuli itse asiassa muutama enemmän...

Koesali olikin Kirsin kanssa sama ja pari muutakin KEDiläistä oli samaisessa salissa... Markkinointi-instituutin kurssitoveri Annaan en törmännyt, oli myös samaisessa koesalissa mitä minä, näkyi keskittyvän kokeen tekemiseen loppuun asti... Itselleni jäi aikaa kokeen jälkeen kerrata vastauksia hyvin ja täydentää niitä, en halunnut alkaa häiritä Kirsin kokeen tekemistä, eikä minulla mitään kiirettä mihinkään edes ollut kokeen aikana, niin kolmelta palauteltiin tehtävät, valvoja tarkasti lakikirjani... Yksittäisiin sanoihini ei kiinnitetty siellä mitään huomiota ja väliä, joten jäi mietityttämään miksei Keskuskauppakamari kirjoita tarkkoja ohjeita lakikirjan liputtamisesta sivuilleen... Tämä olisi toivottavaa... Kokeen jälkeen vaihdettiin vielä kurssitovereiden kanssa sananen kokeesta ja kukin palaili tavallaan kotiin... Kimppakyytiinkin olisin mahtunut mukaan, mutta mulla oli jo valmiiksi matkahuollosta ostettu paluulippu bussiin ja se olisi jäänyt sitten todennäköisesti käyttämättä... Helsinki ei ole mun kaupunki jonne usein innostuisin menemään, siitä aamulla bussissa puhuttiin... Paluumatka meni musiikkia kuunnellen, loppumatkasta alkoi hieman väsymys kyllä painaa ja päätäkin särkeä... Siksi en eilen enää laittanutkaan blogiin kuulumisia.

Tätini kanssa olin sopinut että hän nouti minut bussiasemalta... Paluumatkassa oli käydä Piihovin jälkeisessä ylämäessä Kaivolaan päin meille peurakolari kun tumma hahmo tallusti tielle, koska vastaantulijan vuoksi piti vaihtaa lyhyet valot niin peuran havaitseminen jäi tosi täpärälle ja jos se olisi pamahtanut autoon niin olisin ollut se joka olisi sairaalareissulle päätynyt päivän päätteeksi!!!! Joten, varokaa peuroja... Ja treenatkaa sitä auton valojen käyttöä yleensäkin, ennen kuin mäen takaa auton valot näkyy niin sun pitkät jo häikäisee toista ja suoralla, tasaisella voi pitää pitkät niin pitkään että vastaantulijan valokiila alkaisi pikku hiljaa kohtaamaan, mahdollisimman hyvä valojen käyttö on suotavaa niin tielle ei jää eteen pimeitä katveita ja näitä yön liikkujia pystyy havainnoimaan hieman paremmin =) Onneksi siis turvallisesti kotiin asti päästiin, kävelylenkki, ruokaa, sauna, pari puhelua ja ajoissa nukkumaan... Päivä oli pulkassa, nyt jännittämään että miten tässä kokeessa kävi... Ensi viikolla muutamat aikataulun mukaiset ajat, jouluvalot ja rästihommat järjestykseen ja pari pankki juttua järjesteltävä, siitä myöhemmin lähiaikoina tulossa invest blogiini piakkoin päivitystä...