Salo on kääntymässä Microsoftin tilojen hankinnan kannalle. Kaupunki on julkaissut arvion kululaskelmista, ja se on minusta suht koht pahasti pielessä muiden annettujen lukujen valossa. Jokainen voi siis luvut laskea itse. En ole huomioinut mm. verovähennyksiä, sillä ne riippuu aina osaamiskeskuksen tuloista, eikä ne ole kiinteistöön välttämättä mahdollista toteuttaa. Riippuu paljon vastuunjaosta omistajan ja vuokralaisen välillä, mikä on liikkuva osa-alue laskelmissa.. Sen voi siis Skipata tässä kohtaa ohi. En myös huomioi työpaikka-kuluja joita osaamiskeskuksen palkkaamat henkilöstö tuo tullessaan, ne jää laskelmista ulos..
Laskelma 1. joka nojaa mm. siihen, että tiloista on noin 60% vuokrattu, eli toimistotiloista 47% (100 170€/kk) ja tuotantotiloista 95% (76 950€/kk). Tyhjää tilaa olisi yhteensä n. 30% (n. 29 000€/kk). Vuosikulut nousee tässä vuokrausasteessa yli 2 470 000€ ja Remonttien, investointien ja muutostöiden yhteydessä kulut nousee yli 3 miljoonan euron per kuukausi. 60% vuokrausasteella vuokrattuna olisi 60300 neliöä, ja 6,5€ Neliövuokralla vuokratuloa tulisi kuukaudessa 391950€. Vuodessa kertyy tuloa 4,7 Miljoonaa. Kassaan jäisi 1,7- 1,6 Miljoonaa euroa per vuosi kulujen jälkeen. Tämä on siis tavoite. Kovemmalla neliöhinnalla saa huomattavasti isomman potin tiliä tehtyä. Mikäli kiinteistölle tälle pohjalle laskee 7% tuottoarvon, on kiinteistön rahallinen arvo 63 Miljoonan paikkeilla. Huonommalla tulotasolla se luonnollisesti on merkittävästi matalampi, tämän avaan tähän spekulaatio-mielessä verrokiksi kauppahintaan nähden. Hinta on toki siis edullinen.
Laskelma 2, omasta mielestäni se Minimi- lähtökohta laskelma.
Toimistotiloista vuokrattu 3000 neliötä (9000€/kk), 60 000 neliötä vuokraamatta (72 000€/kk) Tuotantotilat vuokrattu 50-50 mallilla Eli 40500€/kk /3€ ja 16200€/ 1,2€ kuluja tyhjäkäynnistä per neliö. Kuluja on 1377700€/kk eli 1 652 400€/ vuosi, em. investointien ja remonttien jälkeen 2 182 400€. 16500 Neliötä on vuookattuna 12,5€ Neliöhintaan, 206 250€/kk tuloa. Vuositulo on tuolloin 2 475 000€, kulujen jälkeen viivan alle jää alle 300 000€. Tulos olisi +/-0 hyvässä tapauksessa. Neliövuokran on asetuttava siis tuohon 6,5€-12,5€ Haarukkaan jotta kulut eivät olisi isommat kuin tulot. Mikäli Osaamiskeskus ei pääse tuohon 16500 vuokrattuun neliöön, ei hankinnassa kannata eikä tulisi olla mukana. Tämän vuoksi jo aiemmassa blogikirjoituksessani kirjoittamani aiesopimukset on erittäin tärkeitä avata ennen päätöstä hankkia kiinteistö, se antaisi viitteitä olisiko tiloihin tuolle neliömäärälle vuokralaisia... Mikäli siihen vuokrausaste-lukemaan päästään, riski on painottunut sinne sijoittuviin StartUp yrityksiin ja niiden liikkeelle lähtöön ja maksuvalmiuksiin.. Niihin pystyy antamaan apua Yrityssalosta, onneksi... Maksusaatavien saanti on tärkeää, joskin epävarmaa. Epävarman taloustilanteen tila voi olla tällä vuokrausasteella siis pitkäaikainen, useamman vuoden aikainen ongelma.
Kovin kova neliövuokra karkoittaa vuokralaisia, sillä Salossa on paljon edullista toimistotilaa ja tuotantotilaa tarjolla. Näen että mukana olo myös voisi kuopata Pro Viljavaraston hanketta vaikeuttamalla sen etenemistä, ajatuksena jos viljavarastolla on tarjota vuokrattavia toimistotiloja tarpeen mukaan. Kuntalaisforumilla on pelätty että kaupungin mukanaolo vaikuttaa alueen vuokramarkkinoihin mm. vääristämällä kilpailutilannetta. Uskoisin riskin olevan pieni, jo valmiiksi halpaa tilaa kun on tarjolla paljon... Isoimmat riskit on osakasriskit omistajien välillä ja tuottavuus- ja kuluriski. Jos hanke ei tuota, osaamiskeskuksen kassa tyhjenee.
Voi käydä kuin Talvivaaran tai Tiimarin, Outokummun, eli Osaamiskeskittymän hallitus tekee päätöksen myöntää omistajia kohtaan osakeannin, jolla hankkii itselleen rahoitusta. Jollet maksa, pienenee omistusosuutesi ja sananvaltasikin. Olet silti sidottu omistuksellasi mukaan.
Jos tulee konkurssi, kiinteistö päätyy myyntiin. Veronmaksajien sijoitus menee tuolloin kankkulan kaivoon, ja osakkaille on riski, että sen päällekkin tulee maksettavia kuluja jollei konkurssisaatava riitä kattamaan kaikkia kuluja.
Rakennuksen yllättävien kulujen riski on myös olemassa, ne voi syödä kassaa tyhjäksi.. Tätä on mm. Putkistot. Tuon kokoisessa laitoksessa on oltava Sprinkleri sammutusjärjestelmä. Jos käyttövesiputkisto, viemärijärjestelmä taikka sprinklerit nirahtaa ja tulee remontoida, puhutaan miljoonista.
Toinen kuluriski on kiinteistön katto. Mikäli katto on huopa- / Bitumipohjainen, on vuotoriski iäkkäässä rakennuksessa suuri. Remontti söisi myös monta miljoonaa, tosin järkevällä tavalla toteutettuna remontilla voidaan pienentää kiinteistön käyttökuluja..
Kiinteistöveron alentaminen laskee myös hieman kuluja, kunhan tämä sidottaisiin osaamiskeskuksen tuottavuuteen. Tuottavalle yksikölle ei saa antaa etuja, se vääristää kilpailutilannetta huomattavasti. Kuluriskiä kaupunki pienentää siirtämällä tiloihin Yrityssalon, se ei ole huono päätös meinaan kaupunki on nyt jo vuokrannut Yrityssalolle tilat Joensuunkadun toiselta puolelta... Ymmärrettävä, ja fiksu tukitoimenpide.
Minusta esitetty 1,3 Miljoonan euron kulupohja on alimitoitettu vähintään 200 000€. Noh, ehkä päättäjät katsoo sen niin, että lakkautetaan joku koulu niin siitä tulee se puuttuva 200 000€ vaje kassaan... EI näin, kiitos. Myös tuo kulutilanne voi olla päällä pidempään kuin kaksi vuotta, mikäli ei saa tuulta urakalla alleen. Kolmen vuoden aikana kulua kertyy juoksevista kuluista ja investoinneista, remonteista ja perusparannuksista sen 6 miljoonan euron verran. Mikäli tuloa ei ole tullut, ei neljättä vuotta hanke enää pyöri. Jälkipyykki jäisi seuraavan valtuuston kannettavaksi ja kiinteistö kaupan pilkkahinnalla, jonka leikin veronmaksajat saa maksaakseen.
Mikäli Microsoft tilat hankitaan, tulee sen panostaa voimakkaasti myös lyhytaikaisen tilanvuokrauksen toimintaan. Se tuo haastavuutta osaamiskeskuksen toiminnalle, runsaasti. Ja varmasti kritiikkiä. Toimistotilaa on tarpeeksi jo muutenkin, ja sitä vasta Microsoft tiloissa onkin. Aikakauden suuntaus toimistotyöskentelystä on painottumassa etätyöskentelyyn, mikä ei edistä asiaa. Ehkä kaupungin päättäjät onkin halunneet hankkia lisää kuluja kaupunkilaisten maksettavaksi... Faktaa on että kilpailutilanne kiristyy kaupungin vuokramarkkinoilla entisestään ja mielipide-ilmapiiri jakaantuu entistä voimakkaammin. Se ei ole tervetullutta jo nyt vaikeassa ilmapiirissä, Salon imagolle.
Päätös hankkeesta tehdään valtuustossa huomenna Maanantaina. Kaupunginhallitus hyväksyi taannoin osaamiskeskuksen selvin luvuin, miten päättää valtuusto, nähdään huomenna.
-AJ
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti