Syksyn 2013 LKV-Kokeen mietteet kysymyksistä... Ja kuulumisia.

16.11. Helsingin Messukeskuksessa järjestettiin taas haastava LKV-koe, kolmisensataa osallistui kokeeseen Helsingissä ja veikkailisin että valtakunnallisesti kaiken kaikkiaan 450-500 osallistujaa otti kokeeseen osaa. Koe oli jälleen palannut siihen, että 6. kysymys oli rasti-ruutuun monivalinta tehtävä, kaksisivuinen sellainen. Välittäjälautakuntaan joka tarkistaa kokeen ilmoitti olevan 7-henkinen. Kokeen tulokset tulevat aikaisintaan Tammikuussa viikolla 2 ja seuraavat kokeet pidetään Toukokuussa 2014. Uskoisin että nyt tämän kokeen myötä 28 pisteen rajapyykki nousisi tuonne 30 pisteeseen, kiitos 6 rasti-ruutuun tehtävän, mutta koe oli kyllä ehdottomasti haastava ja siellä tuntui jääneen muutamia tulkinnanvaraisia kohtia jotka kylläkin voi vaikuttaa siihen miten vastauksia on arvosteltu.

Oheinen Blogi-päivitys on pitkä, jopa n. 7 A4-sivua pitkä.

Koe oli jälleen kerran kaikkea muuta kuin helppo. Monivalinta-tehtävä tuntui mielestäni kiitettävän helpolta verrattuna muihin tehtäviin, mutta odotetaan... Olen omalta osaltani tyytyväinen jos säilytän oman tasoni samalla mitä se oli kevään ja viime syksyn kokeessa, mutta aika näyttää, lopputuloksia saa jännittää pitkään... Tavoite olisi 25 pistettä minimissä saada, mutta jos hyvin käy, on jopa 30-33 pistettä hieman yli-positiivisella asenteella arvioituna, mahdollisesti tässä kokeessa tullut kerätyksi... Sen aika näyttää, Tammikuussa tuokin selviää. Verokysymys oli hyvin pohdinnallinen, jaettu 5 kohtaan ja nyt kysyttiin varainsiirtoverosta, uuden 2% mukaisen kannan mukaan. Sen lisäksi vuokratulojen verovähennyksistä ja verotuksesta oli kysytty. Toisessa kysymyksessä oli myös 5 eri kohtaa, ensimmäiset 3 koski uuden asunnon pinta-ala virhettä ja osin liittyi reklamaatio-aikaan, ja viimeiset 2 kohtaa koski eteenpäin myytyä asuntoa ja miten virhevastuu jakaantuu ostajan, myyjän ja rakentajan välillä, sekä välitysliikkeen suhdetta näihin nähden. Kolmannessa kysyttiin neljää eri asiaa, liittyen välityslain tuntemiseen, energiatodistuksesta. Myös toimeksianto-sopimuksesta avasin viimeiseen D-kohtaan jonne avasin sähköistä kiinteistökauppa-järjestelmää Maakaaren 9a-luvusta, tarvitsi tai ei. Neljäs kysymys koski Maankäyttö- ja Rakennuslakia, kokeessa keskeytettiin hetkeksi sillä neljänteen kysymykseen oli päässyt pienoinen virhe, koskien 500km2 -merkintää jolla viitattiin varastorakennuksen kokoon, merkintä olisi pitänyt lukea k-m2 eli kerrosneliömetriä, ei neliökilometriä... Piti ottaa kantaa kunnan suunnittelutarve-säädökseen ja kehittämiskorvauksiin, ainakin omasta mielestäni... Myöskin lupiin ja selvityksiin piti ottaa kantaa. 5 kysymys oli jaetttu 2 eri kysymykseen. Ensimmäinen koski säätiön myymää hirsitaloa perustettavan yhtiön lukuun Maakaaren valossa... Esisopimusta ja varsinaista sopimusta piti myös vertailla kysymyksessä ja niiden oikeusvaikutuksia. Toinen koski Yhdistyksen Liikemiehelle elinkeinotoimintaan myymää rakennusta ilman että yhdistys myi määräalaa, maanvuokra-oikeus oli käsittelyssä, kiinteistökiinnitykset mukaanlukien huomioiden... Tämä oli itselleni se vaikein kysymys vastata enkä odota siitä kovin hyvää piste-saldoa. Kysymyksessä yleisesti olisi pitänyt ottaa kantaa säätiön ja yhtiön oikeuteen myydä ja että asiakirjoissa olisi pitänyt olla vaikka mitä, joita en ollut lukenut vieläkään kunnolla ennakolta Kokeeseen... 6. kysymys oli monivalinta ja niiden vastauspaperit piti repiä koe-paperista irti, ja palauttaa luonnollisesti tarkastajalle. Niitä en tässä postauksessa kummemmin käsittele. Todettava kokonaisuudesta, että hyvä että vaihdoin vastaus-taktiikkaani ja olin varustautunut energiajuoma-pullolla...

Ohessa skannattuna kysymykset 1-5 ja oma mielipiteeni miten niihin kokeessakin suurin piirtein vastailin:

 

Klikkaa kuva suuremmaksi

 

Kysymys 1: Verokysymys joka koski varainsiirtoveroa ja vuokratulojen veroja. Kysymys oli jaoteltu 5 kohtaan ja kysymys oli kohtalaisen laaja-alainen. Omasta mielestäni kysymys meni kohtuu mukavasti, mutta odotetaan virallisia vastauksia. Olen tyytyväinen jos saan kysymyksestä 5 pistettä kokoon ja kaikki sen yli tulevat ovat erittäin positiivista plussaa.

A)     Kohta A:ssa puheessa oli varainsiirtovero joka on 2% sekä myyntihinnasta että yhtiölaina-osuudesta (VVL 3:20.3-4§) jolloin vero määräytyisi velattoman hinnan perusteella 210 000€ osalta. 210 000€*2%=4200€ Varainsiirtoveroa.

B)      Kohta B käsitteli Tontin lunastushinnan verotusta, että miten se verotettaisiin. Lunastushinta oli 30 000€ ja 2% veron kautta veroa menisi 600€ (VVL 20.3§ perusteella) Itse vastasin edellä mainitun summan, lisäksi toin esiin sen että vero lankeaa Vuoden 2013 verokannan mukaan vaikka se suoritettaisiinkin Tammikuussa 2015, sillä se lankeaa maksettavaksi vasta kun kyseisen tontin lunastuksen suorittaa. Koska muut taloyhtiön osakkaat voivat myös valita että lunastavatko he vuokratontin osuutensa vaiko ei, verotettavan arvon tulisi määräytyä omasta mielestäni kaikille tasapuolisen, yhtäläisen verotusarvon pohjalta, siksi Rakennusvuoden verokanta oli mielestäni järkevä perustelu, joten tältä pohjalta lähdin vastaamaan B-kohtaan. Kävi mielessä myös se että tässä tontin varainsiirtoverotuksessa voisi käyttää myös Kiinteistön varainsiirtoveroa, eli 4% (VVL 2:6.1 &3§) Jolloin vero-osuuden määrä olisi 1200€. Koska kumminkin kyseessä on taloyhtiö, niin mielestäni tontin lunastus ei kuulu 4% mukaiseen Varainsiirtoverokantaan.

C)      Kohdassa C mentiin tuloverolain puolelle, ja käsiteltiin vuokratuloja. Kysyttiin saako 2014 verotuksessa vähentää vuokratuloista taloyhtiölainaosuus. Verokanta on TVL  124§ perusteella 30%. Tuloverolain perusteella tämä on mahdollista, (TVL 54 ja 54C§). Tontinvuokra-vastikkeen osalta tämä ei ollut mielestäni mahdollista, sillä se oli mielestäni kulu, joka ei kuulu tulonhankintaan. (TVL 46§) Kyseisessä kysymyksessä piti tulkita ja pohtia miten verovähennysoikeus jakautuu eri kuluerien osalta ja TVL 46§ piti soveltaa, luovutettu vuokralle. Tältä pohjalta ainakin itse aloin viemään tehtävän ratkaisua läpi. 200€/kk*12=2400€/vuosi verovähennykseen lankeavaa. On iso kysymys, että miten TVL 54 ja 54C sekä 53a§ tulkitaan, mutta käytännössä TVL 46§ tulkinta riittänee vähennysoikeuden tulkitsemisessa, itse avasin vastausta itselleni 54§:en kautta mutta loppujen lopuksi päädyin TVL-§ 46:een. Tämä kysymys-kohta on kylläkin aika tulkinnanvarainen, sillä Kiinteistönvälittäjän käsikirjan perusteella vastaukseni voisi olla osittain ainakin väärä. C kohta oli verokysymyksessä ehkä kieroin ja vaikein kohta.

D)     Kohdan D osalta pohdittiin miten verovähennys suoritettaisiin. Vähennys suoritetaan 2015 verovuoden verotuksesta, EI 2014 vuoden ajalta, verotuksessa tullaan jälki-junassa eli hieman perässä eikä etukäteen voida tehdä vähennyksiä tuloista/menoista, joiden lopullinen toteutuminen ei ole vielä tapahtunut. Tämä oli vastauksen ydin, eli verotus suoritetaan vain kuluvalta verovuodelta, ei koskaan etukäteen seuraavan vuoden verotuksesta. Hoitovastikkeen sai verovähentää TVL 46 ja 47§ perusteella.

E)      Miten vuokravakuutta verokohdellaan… Siinä kysymys kohdassa E johon itse en itse koe-tilaisuudessa tiennyt vastausta. Mutta, itse järkeilin kohtaa siten että kyseinen vuokra-vakuus kuuluu palauttaa kun vuokra-suhde päättyy, ja jollei vuokra-vakuutta palauteta, sen vero lankeaa vasta kun vakuus jää pysyvästi vuokranantajalle, vuokraus-ajankohdan verotuksen mukaisen vero% pohjalta. Näin ollen vuokravakuus olisi verotonta vuokranantajalle, mutta mikäli hän ei palauta vakuutta, lankeaisi vero vuokranantajalle, A:lle.

Klikkaa kuva suuremmaksi

 

Kysymys 2 oli 5-osainen kysymys ja siinä käsiteltiin enimmäkseen asuntokauppalain pykäliä, sivuttiin markkinointi-asetusta ja välittäjä-vastuuta. Lopuksi pyöriteltiin rakennusliikkeen korvausvelvollisuuden vastuuta. Helpointa antia tehtävässä oli kohta A. Tehtävän haaste oli myös vastata mahdollisimman lyhyesti, ainakin omalta osaltani se oli haastavaa. Ensimmäinen kappale oli A-C kohtien vastausta ja toinen kappale edellytti jälkimmäisen kappaleen tulkitsemista. Pisteiden keräämisestä on paha lähteä sanomaan mitään, mutta oltava tyytyväinen jos vastauksesta irtoaa edes se 4-5 pistettä, sillä aiemmistakin Asuntokauppalakiin liittyvistä LKV-kysymyksistä on sen verran irronnut pisteitä.

A)     Kohdassa A käsiteltiin paljolti Asuntomarkkinointi-asetusta, VNA Pinta-alojen mittaustavasta eli SFS-5139-Standartia sekä välittäjän ja toimeksiantajan = Rakennusliikkeen vastuun jakautumista. Pinta-alan mitattaustapa perustuu tosiaan SFS-5139-Standardiin ja siihen on luottaminen 1992 ja sen jälkeen rakennetuissa asunnoissa. Tieto merkitään myös isännöitsijän todistukseen ja välittäjällä on velvoite tarkistaa tiedot siitä. Näihin VNA pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta 1 ja 2§ viittaa. Kohta A keskittyi kumminkin pääosin  VNA Asuntojen markkinoinnissa annettaviin tietoihin, eli pinta-aloihin. Piti ottaa kantaa asunto-esitteen muodostumiseen, eli 5§ esitteeseen johon esitteeksi luetaan myös useammasta osasta koostuva koonti-asiakirja josta ilmenee asunnon merkittävimmät tiedot. 2§ mukaan lehti-ilmoituksessa riittää että asuintilojen pinta-ala ja huoneluku on esillä. Esitteessä tiedot on yksilöitävä jo tarkemmin, 5§ esittelyssä on avattava 8§ perusteella asunnon pinta-alat tarkemmin, mitkä ovat kohdan 4 asuinhuoneiden pinta-alat ja muiden tilojen pinta-alat sekä kohdan 8 yhteisten tilojen pinta-alat tulee mainita. Koko asunnon pohjapiirustukseen merkittyjä pinta-aloja kutsutaan mielestäni huoneisto-alaksi.

B)      Kohdassa B tuli miten Välittäjän ja toimeksiantajan virhevastuun jakautuminen tältä pohjalta lähtee liikkeelle suhteessa Rakennusliikkeeseen. Piti ottaa kantaa siihen että miten vastuu jakautuu välittäjän ja rakennusliikkeen kesken. Koska asunto on uusi, niin mikäli Antti on oikeassa, ja asunnon pinta-alassa ON virhe niin tällöin Rakennusliike on korvaus-velvollinen, täysimääräisesti. Mutta, lähtökohtaisesti kun on olettaminen siihen, että pinta-alat ovat oikein, on välittäjävastuuta pyöriteltävä vastauksessa tarkemmin.  Oli otettava kantaa siihen, että Välittäjän velvollisuus on yksilöidä pinta-alojen jakautuminen tarkasti ja huolehtia, että ostaja ymmärtää mitkä tilat kuuluu asuintiloihin ja mitkä ei. Oli myös otettava kantaa siihen että luetaanko huoneistossa esim. kaapit ja komerot asuinhuoneisto-alaan ja mielestäni piti vastauksessa ottaa kantaa myös siihen, että selvittää miten Antti oli mitannut huoneistonsa. Kumminkin mitattu pinta-alavirheen määrä oli niin vähäinen, vain 6 neliömetriä. Koska AsKL 4:36§ ei käsittele välittäjän ja myyjän välistä virhe-vastuuta on se tulkittava viimekädessä tilanteen mukaan: Kuka virheen on tehnyt, korvaisi virheen.

C)      Kohtaan C piti ottaa kantaa siihen että onko Antti oikeutettu korvauksiin ja minkä verran. AsKL 4:14,15 ja 16§ oli pyörityksessä sekä 18 ja 19§ säädöksiin, tältä osin oma vastaukseni ei mennyt täysin nappiin. Kumminkin, Antti joka tapauksessa havaitsi virheen ja oli kohtuudellisessa ajassa virheen havaitsemisesta heti reklamoinut asiasta välitysliikkeelle ja rakennusliikkeelle.  Tähän piti mielestäni ottaa kantaa, että 8 kk päästä havaittu virhe oli mahdollista reklamoida. Hinnan alennuksen määrittelyssä asunto pitää kumminkin huomioida kokonaisuutena, joten Antin korvausvaade on virheen, 6 neliömetriä, nähden liioiteltu. 6 Neliömetriä ei merkittävästi vähennä Antin asunnon käyttömahdollisuuksia, ehkä pienemmän sohvan hän tarvitsee tai yhden nojatuolin vähemmän, mutta kokonaisuus ja käyttömahdollisuudet ei muuten vähene. AsKL 4:25§ edellyttää että virheen on oltava merkittävä, jotta kaupan voisi purkaa, ja virheeseen nähden Antin vaatiman hinnanalennuksen tulee olla kohtuullinen. Kokonais-arvoa virheen määrä ei vähennä, asunnon arvotekijät ei jakaannu neliöittäin eli se sauna tai modernisti ratkaistu keittiö ei kohdista sitä arvoa vain tiettyihin neliöihin, vaan kokonaisuuteen. Näin ollen arvo jakaantuu koko asuntoon tasaisesti, kokonaisuutena, mutta virheen korvaus-vastuu/hinnanalennusvastuu jakautuu virheen arvomäärän ja kärsityn haitan mukaisesti. Näin ollen kohtuullinen hinnanalennusmäärä voisi olla 1000-1500€/neliömetri, jolloin korvaus olisi 6-9000€. Sittenkin se 9000€ olisi jo hieman ylimitoitettu, ja toiseksi, ei se virhe ole vähentänyt sen asunnon rakentamisesta johtunutta työmäärää.

D)     Kohdassa D siirryttiin jälkimmäiseen kappaleeseen jossa piti ottaa kantaa siihen, miten virhevastuu takautuvasti määräytyy rakennusliikkeelle, eli mentiin AsKL 5:3 & 4§:iin. Virhe on syntynyt Antin omistuksen aikana, mutta ilmanvaihtojärjestelmän vika mielestäni nyt kuuluu rakentajan korvausvelvoitteen piiriin. Mielestäni AsKL 5:3.2§ kohta 1 ei täyty, eikä muutkaan kyseiset kohdat ja Bertta on menetellyt asiallisesti virheestä ilmoittaessaan, joten korvausvaateet tulee esittää Rakennusliikkeelle. Välittäjän huolimattomuudesta ei oikein voi olla kyse, sillä välittäjä ei ole voinut tietää asiaan syvemmin perehtymättä onko vika ilmanvaihtojärjestelmässä, vai jossakin muussa. AsKL 4:22-24§ sekä AsKL 2:19§ perusteella Rakennusliikkeellä on velvoite/mahdollisuus oikaista tekemänsä virhe tai suorituskyvyttömyysvakuus, joka on voimassa 10 vuotta kun asunto on hyväksytty ja lopputarkastettu. Eli rakennusliike voi suorittaa korjauksen, mutta muussa tapauksessa se katettaisiin suorituskyvyttömyysvakuudesta… Näin olen ymmärtänyt asiaa, mutta en sitä ihan 100%:lla varmuudella kait saanut esitettyä kokeessa ja nyt jälkikäteen pohtiessa tuo ajatukseni ja sen pyörittely kokeessa voisi olla jopa oikeansuuntainen… Kokeen virallisten tulosten jälkeen sen sitten näkee.

E)      Ei ole hinnan-alennusoikeutta, AsKL 5:3.2§ kohta 4 perusteella ei ole oikeutta hinnanalennukseen, ei välittäjältä eikä rakennusliikkeeltä. Bertta voi vaatia vain ilmanvaihdon korjaamista ja sen toteutuksen tekee joko Rakennusliike tai suorituskyvyttömyysvakuuden kautta…

Klikkaa kuva suuremmaksi

 

Kysymys 3 oli Välityslain ja energiatodistus-asiaa täynnä oleva kysymys. Myös sähköistä uutta kiinteistökauppajärjestelmää avasin kyseisen tehtävän D-kohdassa, tarvitsi sitä tehdä tai ei. Ajattelin että sitä siellä nyt osittain tavallaan metsästettiin samalla, eikä sitä nyt varmasti kovinkaan pahalla silmällä katsota… Todennäköisesti tehtävissä edellytetään täydellistä vastausta, eli pikku-virheet rokottaa, mutta energiatodistuksen osalta voi irrota pisteitä. Odotan maksimissaan itselleni A kohdasta 2 pistettä, B:stä 2 pistettä, C:stä 0-1 pistettä ja D:stä paha sanoa, mutta tyytyväinen olen jos saan 1-2 pistettä sillä avasin sen lisäksi riskillä uutta sähköistä kaupankäyntijärjestelmää. Kokonaisuutena olen vastaukseeni tyytyväinen jos tulee se 5 pistettä, mutta odottelen täällä malttamattomana jopa 7:ää pistettä.

A)     Tähän piti ottaa kantaa Välityslain 10§ mukaisiin asiakirjoihin, jotka siis pitää olla alle 3 kuukautta vanhoja, samoin taisi olla tuon isännöitsijäntodistuksen osalta ja kyseiset asiakirjat pitää päivätä aina sopimuksentekopäivälle uusiksi. Vanhoilla papereilla homma ei onnistu, ja sen lisäksi on oltava voimassaoleva toimeksiantosopimus jonka tulee olla max. 4kk vanha Välityslain 5§ perusteella ja sitä saa jatkaa aikaisintaan kuukautta ennen kuluvan toimeksiannon päättymistä.

B)      Energiatodistusta käsiteltiin tässä kysymyksessä, www.energiatodistus.motiva.fi avaa sisältöä kiitettävän hyvin, enegiatodistuksesta on ajantasainen lainsäädäntö 2013-lakikirjassa kattavasti. Energiatodistus on nyt oltava jo 2008 ja sitä uudemmissa asunnoissa, joten tehtävän kohteissa energiatodistuksia ei tarvita. Ei vapaa-ajan asunnossa eikä kyllä vuokrattavissa asunnoissakaan ennen kuin vuosi-rajat tulevat täyteen. Energiatodistus on L rakennuksen energiatodistuksesta (voimaan 1.6.2013) 6§ esitettävä Asuntomarkkinointi-asetuksen edellyttämänä esitettävä kohteen esittelyssä. Todistuksen laatijalla on oltava ETE-pätevyys. Perikunnille on mahdollista käyttää kevennettyä energiatodistusmallia 17§ perusteella. Lain 9-luku määrää siirtymäsäännöksistä ja vuosista tarkemmin, mutta linkittämäni Motivan sivut ovat hyvät perehtymiseen. Olen aiemmissa blogi-kirjoituksissa käsitellyt energiatodistus-aihetta myöskin jonkin verran, joten niihin olen koonnut jonkinlaista linkki-listaa myöskin…

C)      Kohdassa C oleva energiatodistus kuuluu olla isännöitsijäntodistuksen liitteenä, ja se on voimassa kunnes umpeutuu. Uusi todistus on hankittava jatkossa uuden mallisen energiatodistuksen mukaisesti, käsittääkseni ja siten ainakin vastasin koe-kysymykseen. Todistus on voimassa kunnes se menee vanhaksi ja pitää uusia. Näin olen asian ymmärtänyt, mutta voi olla että tässä ei ihan 100% vastaus mennyt nappiin. Likimain näin kumminkin.

D)     Kohta D käsitteli toimeksiantosopimusta, ja sen sähköpostilla tekoa. Ei mahdollista, mutta sähköisesti nykyään kyllä. Käytännössä siis toimeksiantosopimus on tehtävä kirjallisesti siten ettei toimeksiantaja ja välittäjä pääse sitä yksipuolisesti muuttamaan ja sen sisällöstä sovitaan lain edellytämiltä osin yksilöidysti. Muuten ei ole oikeutta ottaa esim. käsirahoja tai kauppasuoritteita, suorittaa varainsiirtoveroa tai ei ole mm. jälkipalkkio-oikeutta. Toimeksiantosopimuksen voi silti tehdä myös sähköisesti, ja tämä liittyy nyt uuteen sähköiseen kaupankäynti-järjestelmään. Jollei toimeksiantoa ole tehnyt järjestelmän kautta sähköisesti tai järjestelmän kautta ei ole valtuuttanut välittäjää suorittamaan toimeksiantoa, ei sähköistä järjestelmää pääse hyödyntämään täysimittaisesti. Aiheesta avasin blogissani jo aiemmin jonkin verran, marraskuun aikana, mutta hieman puutteellisesti. Toistaiseksi järjestelmä toimii vain kiinteistökaupoissa ja sähköistä järjestelmää pystyy hyödyntämään mm. hallinnanjako-sopimuksiin, maanvuorkra-oikeuksiin, yhteisalueosuuden tai kiinteistöjen yhteisen alueen luovutuksiin/kauppoihin/  ja muut luovutukset kuin kauppa tai lahja, onnistuvat vasta 2015 aikaisintaan. Siitä on säädös joka löytyy Finlexistä, 622/2013. Tämän olin ottanut LKV-kokeeseen mukaan. Myös yhteiskiinnitykset kuuluu edellä lueteltuun joukkoon. Kyseiseen kysymyksen kohtaan avasin Toimeksiantosopimus-asian lisäksi Maakaaren 9a-luvun joka käsitteli juuri sähköistä kaupankäynti-järjestelmää. Kiitokset esitettävä täydentävistä tiedoista Finlexille ja epäilyjen varmistamisesta OPKK:n välittäjälle, jolta olin ennen koetta kyselemässä harjoittelu/työpaikkaa.

Klikkaa kuva suuremmaksi

 

Kysymys 4 oli Maankäyttö- ja Rakennuslain kysymys, vaikea essee-luonteinen. Kesken koe-tilaisuutta oli kokeen valvojat havainneet koe-papereissa virheen, 500 km² vaikka piti lukea 500 k-m², eli Kerrosneliömetriä eikä neliökilometriä. Ensimmäinen huomio itse tehtävässä on asemakaavoittamaton alue. Eli tällöin alueella todennäköisimminkin on voimassa yleiskaava. Tätä puoltaa MKRL 5:42§ ja 37§ joiden perusteella Kunta päättää yleiskaavasta. Seuraava huomio on yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset. Eli tällöin puhutaan alueen kehittämistarpeesta, eli kehittämistarvealueesta. MKRL  12a-luvun pykälät 91a-91p§:t. Merkittävimpiä on 91c§ jossa on kehittämiskorvauksesta ja sen määräytymisestä. Pykälässä todetaan ettei kehittämiskorvausta saa määrätä vain asuntorakentamiseen tarkoitettuun maankäyttöön tai rakennusoikeuden lisäyksen määrä ei ylitä 500 kerrosneliömetriä. Näin ollen, koska B osti ja hänen käytössään  500 k-m²:een rajalla oleva rakennus toi alueelle kehittämistarvetta, tuli hänelle velvoite maksaa kehittämiskorvausta. Tosin tuo määrä on ihan sillä rajalla, että käytännössä B voi neuvotella Kunnan kanssa rajan muuttamisesta tai yrittää kärkkyä päätöstä ettei hänelle lankea kehittämiskorvausmaksua. Kunta päättää ja määrää korvauksen ja se on täydellisesti vain sen käsissä. Koska B:n kiinteistölle tulee arvonnousua kehittämisestä, kunta voi periä enintään 60% tontin arvonnoususta johtuvasta määrästä. Maksujärjestelyn toteuttaminen on sovittavissa kunnan kanssa. B joutuisi maksamaan kehittämiskorvausta 500k-m²*100€/m²=50 000€. Näin ollen, jos B anoo vapautusta, oikaisua tai lykkäystä kehittämiskorvauksen suorittamiselle, on hänen siitä puhuttava Kunnalle. Jos kunta päättää, ettei edellä mainittua muutosta myönnetä, kehittämiskorvaus on suoritettava 3kk sisällä maksuunpanosta tai erityisellä maksujärjestelyllä, josta on sovittu kunnan kanssa. Luvun sisältö tulee sovellettavaksi vain yleiskaavan pohjalta kun yleiskaavan pohjalta kaavoitetaan asemakaavaa. Tehtävässä oli toinenkin kantaa otettava asia. Nimittäin asukkaiden kuuleminen ja tarpeelliset selvitykset, koska he vastusti B:n suunnitelmia. Tämän vuoksi tarvitaan ELY-keskuksen lausunto sillä Yleiskaava tehdessä on MKRL 39§ perusteella otettava huomioon myös kohdan 4 liikennemahdollisuudet ja yhteiskuntatekniikan tuonti ja toteutus alueella, turvallisuus ja B:n toiminnan vaikutus alueen terveellisyyteen tarpeen mukaan huomioiden myös ympäristöhaittojen riskit, sekä ympäristön ja alueen rakennuskulttuuri sekä maisemakuva. Lausunnot on saatava ELY-keskukselta ja tarpeen mukaan myös AVI:lta, sekä B:n on toimitettava yrityksen toimintasuunnitelma ennakkoon kunnalle arvioitavaksi ja edellä mainituille virastoille, jotta hänen yritystoiminnan vaikutukset voidaan riittävän kattavasti arvioida ennakolta. B tarvitsee hyväksynnän viranomaisilta, että he katsovat hänen yritystoiminnan olevan vastuullista ja siitä ei koidu suhteetonta haittaa ympäristölle sekä alueen asukkaille. Asukkaat voisivat nostaa kanteen B:n toiminnasta ja hänen tulee osoittaa, että asukkaiden esittämät väitteet ovat perättömiä, ja aiheutuva haitta ei ole kohtuutonta asukkaille. Omasta mielestäni nämä oli merkittävimmät asiat joihin piti ottaa kantaa neljännessä kysymyksessä, mutta en mene 100% varmuudella sanomaan että olenko oikeilla jäljillä, pienen virheen saatoin tehtävää kokeessa tehdessä tehdä, mutta ydinsisältö oli mielestäni tämä. Virallisia vastauksia odotellen…. 2-4 pistettä niin olen tyytyväinen mutta jää nähtäväksi, miten käy sillä kysymys oli vaikea, enkä ollut kehittämiskorvauksista ennen koetta lukenut juuri lainkaan mitään. Eikä juuri MKRL-säädökset ole vahvinta osa-aluettani muutenkaan, mutta, aika näyttää.

Klikkaa kuva suuremmaksi

Kysymys 5 oli jaettu kahteen eri osaan ja oli varmasti monelle itse kokeessa kaikkein vaikeimmista tehtävistä. Itselleni tehtävä oli ehkä koko koneen vaikein ja odotan siitä heikointa pistesaldoa, esim. Kohdan A ja B myyjä osapuolena oli joko Säätiö tai Yhdistys ja heidän osaltaan en käsitellyt heidän myynti-oikeutta riittävän hyvin. Maakaari oli tulessa. En odota tehtävästä kuin 1-4 pistettä kokonaisuudessaan, kaikki tehtävän 5 pisteet ovat vain positiivista plussaa. Ennen tehtävää 5 vastasin tehtävän 6-kysymyksiin joka oli 2-sivuinen rasti ruutuun tehtävä.

A)     Kohdassa A piti ottaa kantaa MK 2:4§ eli perustettavan yhtiön lukuun tehtävästä kaupasta. Lisäksi itse koetehtävään piti tehdä ESISOPIMUS MK 2:7§ mukaan joka on siis MK 2:1§ pohjalta laadittu sitova oikeusvaikutteinen sopimus, joka voidaan vaatia toteutettavaksi ja sopimusrikkomuksesta seuraa sanktiota. Kauppakirjaan piti sopia purkavasta ehdosta, että kauppa puretaan jos kohteessa on liian kallis vika, josta ostaja vaatii yli 200 000€ korvauksia ja kaupan toteuttamiseksi ostaja vaati ehdon, että asemakaava muuttuu siten, että rakennuksen käyttötarkoitus saadaan muutetuksi jotta kiinteistö soveltuu asunto-osakeyhtiöksi. Mielestäni molemmat ehdot on mahdollista toteuttaa, siltä pohjalta ainakin yritin ratkaista tehtävää ja laatia kyseistä esisopimusta… Pätemättömät ehdot tuli myös huomioida. Jota en nyt valitettavasti tähän jaksa alkaa avaamaan, se selviää virallisessa vastauksessa. Kokonaisuudessaan A-kohdasta en odota kuin 1-2 pistettä Maksimissaan, täyteen 5 pisteeseen en tulisi pääsemään.

B)      Kohta B oli… No, sama mikä A:ssa oli jatkui täällä. Maanvuokra-sopimuksesta ja maanvuokra-asiaa käsiteltiin tehtävässä, ja tehtävässä piti puntaroida miten velka-kiinnityksien kanssa menetellään. Selvitin että yhdistys voisi neuvotella pankin kanssa osan kiinnitysten kuolettamisesta ja pankin velka-saatavien kuittaamisesta, sekä selvittää sekin vaihtoehto että Liikemies A ottaisi osana kauppahintaa velkoja vastatakseen. Tehtävään tuli avata myös MK 14:2§ Maanvuokraoikeuden siirrettävyydestä, Maanvuokralain 28§ maanvuokralain pitkästä ajasta (jota toin esiin että maanvuokrasopimusta voisi myös käyttää velkojen vakuutena) ja maanvuokralain etusija kiinnityksessä tulee lähtökohtaisestikkin olla parhaalla etusijalla. Kokonaisuudessaan B-kohta meni ehkä vähän paremmin mitä A, mutten siitäkään odota kuin 1-3 pistettä sillä tehtävä tuli eteen vasta kokeen loppupuolella, ja oma jaksaminen alkoi olla jo vähän sitä ja tätä.

Kysymys 6 oli rasti-ruutuun tehtävä joka oli jaettu 2 eri sivuun, tehtävän vuoksi koe-tilaisuutta keskeytettiin sillä ohjeistus oli tullut koepaperiin puutteellisesti tai siitä puuttui tietoja. Tehtävässä on 10 eri tehtävää joissa on eri väittämiä, joista rastitetaan kaikki oikeat vaihtoehdot. Vaihtoehtoja on 4 ja rukseja tulee siis joka laatikkoon 0-4. Jos yksikin ruksi on väärin, kohdasta ei saa pistettä. Tehtävä tehtiin koepaperille ja ne revittiin ja jätettiin koepaikalle, joten en niitä voi avata sen kummemmin tässä yhteydessä. Tehtävissä kumminkin pyöriteltiin jonkin verran AOYL-säädöksiä, asuntokauppalakia ja arviointia. Pidin tällä erää tehtäviä helppoina ja odotan 8 pistettä itselleni niistä. Jopa täysiin koen mahdollisuuden, mutta en ihan usko vielä siihen.

Keskuskauppakamari laatii LKV-kokeen ja sen välittäjälautakunta arvioi kokeet. LKV-koe maksaa vuodella 2014 230€/kokeeseen osallistuja keskuskauppakamarin sivujen mukaan. Kumminkin, ihmettelen keskuskauppakamarin roolia kokeeseen osallistujia kohtaan siltä osin, että se ei koskaan julkaise kokeen jälkeen koekysymyksiä ja virallisia vastauksia välittömästi heti kokeen jälkeen.  Virallisissa vastauksissa on välillä ollut virheitä, ja toiseksi, mielestäni on kokeeseen osallistujia kohtaan nähden reilua, että kokeen järjestäjällä on heti kokeen jälkeen viralliset vastaukset tiedossa joiden pohjalta kokeet tarkistetaan, eikä niin että kokelaalle herää tunne että viralliset vastaukset selviävät kokeen tarkastamisen yhteydessä sen mukaan miten kokelaat siinä ovat pärjänneet. Asiana mielenkiintoinen, koska virallisia vastauksia ei ole välittömästi kokeen jälkeen juuri peräänkuulutettu julkaistaviksi.

Itse koe-päivä meni mukavasti, matkaseura oli hyvää ja menomatka sujui erittäin mukavissa merkeissä. Paluumatkalla olikin toinen ääni kellossa kun auto ei käynnistynytkään parkkipaikalla Helsingin Messukeskuksen pihalla. Kun ovet lukitsi niin takaovet ei lukkiutuneet, kun ne avasi niin ne lukkiutui, auton kojetaulu piipitti ja relerasiasta kuului naksutusta… Yritettiin työntää autoa että saataisiin se käyntiin, yritettiin toisesta autosta apuvirralla käynnistää sitä mutta ei inahtanutkaan… Loppujen lopuksi kun hinauspalvelun tyyppi tuli paikalle, otti akun irti että auton ajonesto nollautui ja  sitten uudelleen kiinnityksen jälkeen antoi apuvirtaa, päästiin paluumatkalle… Kyllä sitä varmaan 2-3 tuntia yritettiin käyntiin saada… Paluumatkalla todettiinkin että koepäivä oli ehdottomasti ikimuistoinen.

Itse kokeen alla itselläni oli asunnossa jälleen putki-vuoto, tällä kertaa tulee olemaan viimeinen paikkaus-operaatio sillä meneillään on putkimiesten kilpailutus, jossa pääpottina edullisimmalle yrittäjälle on putkiurakka ja AJ:n asunnon vanhat Chileläiset kupariputket vaihtuvat moderneihin komposiittiputkiin... Myös pientä eteisen remontointia voisi suorittaa seinien osalta siinä ohessa, pienissä määrin, pintarempattava osa kun on keskellä koko asuntoa ettei siinä juurikaan ole kylmää ulkoseinää millään seinällä suoraan takana, niin sen saa suoritettua samalla edullisesti, nopeasti ja kätevästi tässä samassa yhteydessä. Isompi miettimisen aihe on keittiön tiskipöydän alaosan uusiminen, se olisi ajankohtaista, mutta viimekädessä riippuu aikatauluista. Perhetuttu vaihtaa asuntoa Halikon Hajalasta Perttelin Kaivolaan, joten muutto-urakkaa saattaapi jossain määrin olla edessä ja eipä tuo Joulukaan ole nyt kovin kaukana, joten ensi vuoden murheeksi melkein fiksumpaa lykätä, paremmalle ajalle.

-AJ