Turun Sanomien 9.6.2016 mielipidekirjoitus pisti silmään, siinä jälleen kun lytätään kiinteistönvälittäjien tarpeellisuutta alas pohjamutiin ja väitetään etteikö kiinteistönvälittäjät noudattaisi lakia kovinkaan hyvin... Eli tässä hyvä peruste blogipostaukselle siis.
Aluksi kirjoittaja Hietanen kertoo taustoja, millä asuntoa lähtee etsimään... Noh, hyvä, tarveperusteesta se yleensä liikkeelle aina lähtee. Todettakoon heti, että asuntokauppa ja markkinat oli 2011 aika seis ja vaikeaa on ollut tähänkin päivään asti, etenkin OKT markkinoilla. Moni myös myy asuntoa hiljaisen myynnin kautta, eli on myymässä muttei välttämättä markkinoi. -Pitää osata kysyä. Syynä tähänkin vallitseva markkinatilanne, sillä jollei kysyntää ole niin markkinoinnista koituu aina myyjälle kuluja. Myös myytävää varmasti on mutta mitä myynnistä on tavoite saada irti, vaikuttaa kauppoihin myös jonkin verran, millä tahansa hinnalla ei voi myydä edes laskevien hintojen aikana.
Velat on otettava huomioon. Myös asunnon ostajat haluavat tänäpäivänä lähtökohtaisesti ns. priima tavaraa, eli keskeneräisiä remontteja ei ole hyvä olla päällä, kuten mielipidekirjoituksessakin todetaan.
Lähtökohtaisesti aina OKT kauppaa tehdessä kannattaa käyttää kuntotarkastajan selvitystä asunnon kunnosta. Niistä kumminkin koituu aina kuluja, ja kulujen jakautuminen ostaja-kandidaatin ja myyjän välillä voi myöskin hiertää aika ajoin.. Hyväksi tavaksi voisi katsoa, että osapuolet tekisivätkin yhteisesti maksettavan kuntoselvityksen, minkä jälkeen päättäisivät miten lähtevät kauppa-asiaa viemään eteenpäin. Joka tapauksessa ei kannata jättää kuntoselvitystä tekemättä, se todetaan kirjoituksessakin.
Sitten tulee kohta, mikä pisti kirjoituksessa silmään: "Nyt tärppäsi. Mutta toisin kävi. Välittäjä ja myyjä tekivät tarjouksemme jälkeen kaupan toisen kanssa." Lähtökohtaisesti näitä tilanteita velvoittaa laki, miten tulee menetellä. Niitä säädöksiä välittäjien tulisi noudattaa, ja rikkoessaan säädöksiä voi toiminnasta harkintaa katsoen alkaa reklamoida että välitysliikkeelle että Aviin.
Kumminkin, mikäli kyseessä on ollut
ns. Tarjouskauppa, osapuolien kaikkien tulisi olla ollut tietoinen tarjouskilpailuun osallistuvien tarjouksista... Yksinkertaistetusti selvitettynä menettelyssä kohteelle on asetettu pohjahinta josta suurempia summia ostajat tarjoavat kohteelle, oman maksukyvyn ja katsomukseensa perustuen, minkä arvoinen asunto maksimissaan lopullisesti on... Menettelyn toi käyttöön Kiinteistömaailma, mistä se on levinnyt muihinkin välitystoimistoihin Suomessa. Perinteisessä asuntokaupassa annetun tarjouksen jälkeen taas ei saa ottaa vastaan muita tarjouksia. Ensiksi on vastattava, hyväksyykö annetun tarjouksen vai hylkääkö sen, tarjouksen antajalle. Mikäli pohjalla on annettu jo tarjous, saa tarjouksen välitysliike pitää mielessä, mutta aiempi tarjous on käsiteltävä ensiksi riippumatta onko se suurempi vai pienempi.
Aiemmasta tarjouksesta on myös
infottava ostajaa. Mikäli tarjous on tehty Hietasen tarjouksen jälkeen ja sitten hyväksytty, on menetelty virheellisesti... Silloin Hietasella on oikeus reklamoida ja vaatia korvauksia, ehkäpä myyjälläkin myös, ehkä tosin myyjällä voi olla myös korvausvelvoitetta... Riippuu tilanteesta miten se lopullisesti siis meni.
Sitten seuraa huoltamorakennus, josta voi mielipidekirjoituksesta katsoa, että Hietanen on tehnyt asianmukaisesti lain velvoittamaa katselmustaan. -Se mikä silmin havaittavissa, siitä ei oikein kaupan jälkeen voi reklamoida etenkin jos sen huomioi myös kauppakirjassa, miten olisi hyvä toimia. Herää kysymys, että koska Välittäjä on kumminkin edustamassa myyjää, eli myymässä hänen asuntoa, tuleeko välittäjän vastata selviin havaittaviin vikoihin rehellisesti?
Vastaus on, että
voi.
Se on hänen
velvoite. Fiksu välittäjä toteaisi mahdolliseen painumiseen ja kosmeettiseen halkeamaan, että Routiminen voi aiheuttaa kaikenlaisia vaurioita, mutta selvittää samantien että kuntotarkastus olisi hyvä tehdä lopullisen vaurion merkityksen selvittämiseksi. Mikäli halkeama että
painauma ei ole aiheuttanut asunnon käyttöön esteitä eikä se aiheuta kosteus- ja terveyshaittoja, niin haitta voi varmastikkin olla silloin kosmeettinen... -Sen tulisi silti selvittää mieluiten ulkopuolisella, riippumattomalla kuntotarkastajalla. Loppujen lopuksi mielipidekirjoituksessa selviääkin, että hallin osalta ulkopuolista kartoittajaa on käytetty eikä loppupeleissä kauppoja ole tullut. Suoranaista virheellistä toimintaa ei voi silti sanoa, että huoltamorakennusten osalta olisi ollut, ainoa huomio että koko kartoituksen olisi voinut tehdä ulkopuolisen tahon kautta. Jos tarjousta ei ole hyväksytty, asia on siinä kohtaa sillä selvä ostaja-kandidaatin osalta.
Todettakoon, että Energiatodistuksen osalta välittäjiltä on tullut lakia kohtaan runsaasti kritiikkiä koskien todistuksen tarpeellisuutta ja kalleutta, lisäksi lakia on muutettu vuosien saatossa ja siihen harkitaan edelleenkin selkiyttämistä. Todistus ei todellisuudessa hirveästi palvele juuri ketään. Uudistusesitykset todistuksen osalta vaikuttavat kumminkin lupaavilta. Turhaksi sitä ei sataprosenttisesti voi allekirjoittaa, mutta turhien kulujen aiheuttajaksi kyllä, sillä todistusta ennenkin on välittäjän tullut selvittää mm.
asunnon lämmityskuluja. Lisäksi todistus todentaa nykyisellään enimmäkseen tämänhetkisen asujan kulutasoja, eikä sitenkään palvele täysin sitä tarkoitusta miksi todistusta on edellytetty. Vertailtavuutta se ei helpoita juuri sillä eri taloilla on erilaisia tehtyjä ratkaisuja, lisäksi niiden energiankulutustarpeet ovat erilaisia... Lähtökohdat
todistukselle on mielestäni
suht vaikeat. Täytyy myös muistaa, että välittäjät ei energiatodistusta hanki, sen hankkii asunnon omistaja, sillä se palvelee häntä, taikka Asunnon ostajaa, seuraavat 10 vuotta. Jotkut välitysliikkeet ovat yhteistyössä energiatodistuksen laatijiin, ja sen tyyppistä kytkykauppaa voi olla, mutta loppupeleissä vastuu on asunnon omistajan ja mikäli paperia ei ole saatavilla sitä ei ole saatavilla.. Mikäli suosittelu todistuksen hankkimisesta on annettu niin ei siitä mielestäni välittäjälle sanktioita kuulu langettaa, kyllä se vastuu kuuluu ainakin minusta viimekädessä myyjälle.
Kuntokartoitusta laki ei valitettavasti vaadi, Hietanen toteaa. Mainittakoon, että 2011 kun itse kävin välitysalan opintoja kävin puhuttiin välittäjien kesken, että kuntotarkastuspakko olisi hyvä ja tarpeellinen uudistus, mutta näemmän maamme päättäjät ei asiaa halua edistää... Myös todettava, että 60-70 lukujen asuntojen osalta Hietanen toteaakin, että ne edustaa usein sen ajan rakentamista... Lähtökohta on, ettei välittäjä ole vastuussa sen aikaisista rakennusmääräysten mukaisista toteutetuista ratkaisuista... -
Se on
sen ajan mukainen. Lainsäädäntö määrää, minkä tyyppiset virheet ovat välittäjien huomioitava ja joista voi tulla välittäjällekkin korvausvastuita, muttei mm. piileviä virheitä langeta suoranaisesti välittäjän vastuulle... Selkeästi havaitut seikat on huomioitava ja selvitettävä osapuolille. Myös ostajalla on velvoite selvittää virheitä ja hänelle ennen kauppaa selvinneihin virheisiin ei voida katsoa tuolloin vedota. Tärkeintä on
saattaa havainnot paperille saakka. Uutta saa tosiaan vaan uutta rakentamalla, vanhaa hankkiessa kannattaa aina olla tarkkana. -
Sen allekirjoitan itsekkin. Jokaisen myyjn olisi hyvä oppia tuntemaan rakennuksen jossa asuu, rakenteita myöden, että miten se oman talon rakennustekniikka ja -ratkaisut toimivat, se ei silti ole velvoite, mutta antaa paljon anteeksi silloin kuin kyseiset asiat ovat ns. hanskassa ja osaa ennen myyntiä ongelmista vähän kertoa.
Välittäjien asiantuntemus kuuluu enemmän mm. kauppojen toteuttamiseen ja virhevastuisiin sekä virheiden ennakointiin, ja ennen kaikkea, oikean pätevän tiedon saattamiseksi osapuolten keskuuteen. Kauppojen kariutuminen tai toteutuminen ja tarjonnan määrä, se ei ole välittäjästä viimekädessä riippuvainen vaan hän on siellä se yhteensaattava linkki, joka tekee arvion mihin hintaan asunto voi mennä kaupaksi, selvittää kaikki tarvittavat asiakirjat (hankkii omalle vastuulleen kuuluvat paperit ja edellyttää myyjän selvittää hänen vastuulleen kuuluvat asiakirjat) ja tiedot asunnosta, sekä vastaa markkinoinnista, sitten sen työn pohjalta myyjät ja ostajat tekevät ratkaisujaan ja parhaimmillaan tulee kaupat josta välittäjä laatii kauppakirjat ja bongaa lopuksi sen 4% kauppahinnasta palkkiota... Ja jos joku talo kiinnostaa, voi aina kilauttaa välittäjälle "Hei, voidaanko tehdä osto-toimeksianto tuosta talosta?" -vaikkei se talo olisi välttämättä edes myynnissä, silloin tehdään toimari, käydään kyselemässä ja saadaan vastaus, jos ei tule kauppoja ei palkkiota, jos tulee kaupat tehdään kaikki vaadittava työ josta tulee se palkkio...
Sananen Salostakin, mm. paikallisliikenteestä. Tai linja-autovuorojen kesätauosta. Asiaa on pidettvä kaupungille pienoisena haittana, sillä varmasti jonkinlaisesti toteutetuilla vuoroilla käyttäjiä olisi. Itse näen asian siten, että kaupunki panostaa markkinointiin, mutta se sisältö mitä Salo myy, jää vaillinaiseksi. Salossa on monia kuntakeskuksia jotka ovat julkisen liikenteen Jumissa kesäkuukaudet, ja käytännössä oma kulkuneuvo on se edellytys millä täällä pääsee nyt kulkemaan... Ristiriitaista että ihmiset samalla haluttaisiin käyttämään julkisia liikennevälineitä... Se, että saadaan käyttäjiä paikkureihin vaatii 1. Reitit sinne, minne matkustajilla voi olla kysyntää 2. Hyvä
markkinointi 3.
Kilpailukykyinen hinnoittelu 4. Hyvät oheispalvelut & Vetovoimatekijät. Esimerkiksi Salon Iltatorit vetää torin täyteen väkeä, ja täyttää kaikki parkkipaikat, mutta kaupat kumisevat tyhjyyttään... -Moniko tulisi paikkurilla jos se kulkisi ilta-aikaan? Osin syy on myös siinä kulttuurissa että se oma ajokortti on pakollinen ja liikenneväline myös kun kulkeminen on mitä on, mutta jos me katsotaan Turkuun tai Pääkaupunkiseudulle päin, on se julkinen liikenne sen verran kattavaa että sieltä Saloon tuleva jo edellyttää että täälläkin olisi oltava jonkinlailla toimiva liikennöinti kaupungin sisällä. -
Se on yksi
tarvittava vetovoimauudistus tänne. Kysyn myös että jos paikkuri liikennöisi kauniina kesäpäivänä jollekkin uimarannalle päin, veikkaisin että matkustajia kyllä riittäisi joka vuorolle edes takaisin.. Kyse on siis osin siitä, että minne liikennöidään. Jos katsotaan Särkisalo- Teijo suuntaan, voi todeta että siellä on mökkiläisiä merenrannalla ja tämänpäivän mökkiläiset edellyttää, että palveluita on saatavilla ja läheltä. -Siihenkin Salon tulisi kyetä vastaamaan, mutta eipä taideta vastata. Jos epäkohtia korjattaisiin kysyntää vastaavaksi, uskoisin että Salolla alkaisi käänne parempaan suuntaan, mutta nykytoimin kyllä jäädään naapurikuntien varjoon ellei mitään aleta tehdä.. Avainasia, että kysyntään vastataan kysyntää vastaavasti.
Hyvää kesän jatkoa
-AJ
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti